השלבים ברכישת דירת נ"ר (נכסי רכישה)

המאמר מסביר מהם השלבים בתהליך רכישת דירת נכסי רכישה (דירת נ"ר). המאמר מיועד למי שכבר קיבל, או עומד לקבל,  זכאות לרכישת דירת נ"ר ומבקש לוודא שתהליך הרכישה יבוצע ביעילות המירבית. יש להדגיש כי לפני ביצוע כל פעולה הקשורה לתחום הדיור הציבורי, חשוב להתייעץ עם עורך דין מומחה לתחום זה.

מהן דירות נכסי רכישה

דירות נ"ר הן  דירות שמשרד השיכון רוכש מכספי התקציב שלו, וזאת כדי להשכיר אותן אחר כך  למי שזכאי להן מקרב דיירי הדיור הציבורי, באותם יישובים בהם יש מחסור בדירות מתאימות להשכרה רגילה (דירות דיור ציבורי "רגילות"). הדירות שנרכשות על ידי משרד השיכון יכולות להיות חדשות או יד שנייה. דירות נ"ר מיועדות באופן טבעי  לזכאים שמצבם הוא הקשה ביותר – בהתאם לנוהל של משרד השיכון, אלו משפחות שבהן אדם מרותק לכיסא גלגלים. לאחר שהדירה נרכשת היא מועברת לניהול החברה המשכנת (למשל: חברת עמיגור או חברת עמידר, חברת שיקמונה וכו'), ואחר כך מושכרת לדייר הזכאי. יש לציין שקבלת דירת נ"ר היא לא זכאות בפני עצמה, אלא אפשרות שהמדינה מעמידה לטובת דיירי הדיור הציבורי שמצבם הוא הקשה ביותר ולא נמצאו עבורם  פתרונות במסגרת דיור ציבורי הרגיל. רכישת הדירה מוגבלת כמובן לסכום שמשרד השיכון מקצה לכל דירה נרכשת, והרכישה מתבצעת מתקציב ייעודי שהמשרד מקציב למטרה זו. אדם שעונה לקריטריונים, יכול להגיש בקשה לקבל דירת נ"ר ואם משרד השיכון החליט שהוא זכאי, הוא יקבל הודעה על כך. ההודעה כוללת הנחיות איך לאתר דירה מתאימה וכמובן כוללת את הסכום שאושר על ידי המשרד למטרת רכישת הדירה (זהו בעצם הסכום  שמשרד השיכון אמור לשלם  למוכר הדירה שתימצא).

מרבית העבודה מול הדייר הזכאי מבוצעת ע"י גורם חיצוני שמשרד השיכון שוכר את שירותיו  ונקרא "נותן שירותים". רכישת דירת נ"ר מבוצעת לפי הנחיות משרד השיכון ותלויה בכך שהמדינה הקצתה תקציב מתאים לרכישת דירות נ"ר.  תהליך הרכישה מורכב מ-3 שלבים: איתור דירה, בדיקת הדירה ורכישת הדירה. 

שלב ראשון – איתור הדירה

בשלב הראשון מזמן אחראי נכסי רכישה במשרד המחוזי של המשרד (נקרא : "נאמן נ"ר") את הדייר לפגישת הסבר ומפנה את הזכאי לאתר דירה מתאימה עבורו לפי הקריטריונים של המשרד. איתור הדירה נעשה ע"י הזכאי ובאחריותו. לאחר איתור דירה, חותם הדייר על התחייבות להתגורר בדירה שאיתר, אם בסופו של דבר היא תירכש עבורו. בשלב זה מעביר נאמן נ"ר לנותן השירותים את נתוני הדירה ונתוני המוכר. עכשיו  מגיע השלב השני- שלב הבדיקה.  

שלב שני – בדיקת הדירה

בשלב זה מבצע נותן השירותים בדיקה משפטית של הדירה באמצעות עו"ד, מתוך מטרה לבדוק ולאשר שבאמת מדובר בדירה שניתן לקנות אותה ולהעביר אותה על שם המשרד ללא בעיות משפטיות. אם הזכאי לדירה הוא נכה רתוק לכיסא גלגלים, מתאם נאמן נ"ר בדיקה של מרפא בעיסוק ומומחה טכני הנדסי וזאת כדי שיבדקו את התאמת / הנגשת הדירה למגבלות של הדייר הזכאי.

אם נמצא שניתן להתאים את הדירה לזכאי, יפנה נאמן נ"ר (נכסי רכישה) מיידית לשמאי ויזמן אותו לדירה. תפקיד השמאי הוא לקבוע מהו ערך הדירה ומה סכום השיפוץ שנדרש לבצע בה (אם נדרש). השמאי נדרש להעביר את הדו"ח שלו לנאמן נ"ר, בתוך 7 ימים מהמועד שבו זומן לדירה.

בשלב הבא נאמן נ"ר בודק את הדו"ח של השמאי. אם הדירה עומדת בכל מגבלות הרכישה וגם במגבלת המחיר שהמשרד אישר, יבדוק נאמן נ"ר שיש כיסוי תקציבי לרכישה.  אם בדיקתו מראה שיש כיסוי תקציבי, הוא מכין "הוראת רכישה" של הדירה ומעביר אותה לנותן השירותים, ביחד עם תיק מפורט הכולל את : נתוני הדירה, החלטת הוועדה שנתנה אישור עקרוני לרכישת הדירה, חוות הדעת השונות לגבי הדירה,  הערכת השווי של הדירה, התכתבויות הקשורות בדירה והטפסים עליהם חתם הדייר.

שלב שלישי- רכישת הדירה

מייד עם קבלת הוראת הרכישה והמסמכים הנלווים לידיו, יתחיל נותן השירותים בשלב השלישי- הליך רכישת הדירה בפועל. נותן השירותים יתחיל במשא ומתן מול בעל הדירה, במטרה להוזיל את מחיר הדירה וברגע שמושגת הסכמה, יכין נותן השירותים חוזה רכישה, יחתים את מוכר הדירה ויחתום על ההסכם כנציג של משרד השיכון. לאחר מכן מבוצע ההסכם והדירה מועברת לחברה המשכנת (באיזור הצפון אלו חברות שיקמונה, עמידר ועמיגור), מתוך מטרה שתושכר לדייר הזכאי.

משרד עורך דין שי דנה משמש כבר מעל 20 שנה כעורך דין דיור ציבורי בחיפה, מייצג בכל הקשור לדיני הדיור ציבורי, הכרה בדייר כ"דייר ממשיך", תביעות פינוי מדירות ציבוריות וייצוג בעתירות מנהליות מול  משרדי ממשלה וחברות דיור ציבורי, דוגמת עמידר, שיקמונה ועמיגור.  כמו כן מייצג  כעורך דין הוצאה לפועל בחיפה, נשר והקריות, וכן כעורך דין פשיטת רגל בחיפה, נשר והקריות ועורך דין חדלות פרעון בחיפה, נשר והקריות. במסגרת הליכי פשיטת רגל, מתמחה המשרד בפתרון כולל לבעיית החובות של היחיד, לרבות הליכי חדלות פירעון, הוצאה לפועל,  הסדר חובות ומשא ומתן מול הנושים. המאמר מובא לידע כללי, נכון למועד כתיבתו  ואין  בנאמר בו כדי להוות ייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית. לפני ביצוע כל פעולה יש להתייעץ בעורך דין מומחה בתחום הספציפי.